Qui paie l'assurance prêt hypothécaire SCHL

L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL ne paie pas votre versement si vous perdez votre emploi. Elle indemnise le prêteur si vous cessez de rembourser. Quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, le prêteur l'exige. La prime est versée par le prêteur à l'assureur, puis transférée à l'emprunteur. La plupart des ménages l'ajoutent au prêt. Une taxe provinciale sur cette prime, elle, se paie comptant.

Elle couvre le prêteur, pas votre versement

La SCHL le dit sans détour: c'est un contrat qui protège le prêteur, et non l'emprunteur, si les paiements s'arrêtent. La page destinée aux acheteurs le répète: pour acheter avec moins de 20 % d'équité, il faut cette assurance.

Ce n'est pas une police qui maintient la maison si le revenu tombe. En cas de défaut, le prêteur peut encore saisir l'immeuble. La foire aux questions de la SCHL ajoute que le produit de la vente peut ne pas éteindre la dette, et que l'emprunteur peut rester tenu de payer la différence.

Un prêt au-dessus de 80 % de la valeur laisse peu de coussin si les prix reculent. Les prêteurs demandent alors une assurance en cas de défaut. En échange, un ménage peut emprunter jusqu'à 95 % du prix sur une habitation occupée de un ou deux logements, aux conditions du produit. Sans cette police, le chemin habituel est une mise de fonds de 20 %. Notre guide sur la mise de fonds minimale et l'argent de clôture traite l'épargne. Ici, l'enjeu est le coût de rester sous ce seuil. La SCHL n'est pas le seul assureur au Canada. Ce texte suit son barème.

Le prêteur paie la SCHL, vous réglez la facture

La FAQ de la SCHL explique que le prêteur présente la demande et transfère habituellement le coût à l'emprunteur. La prime peut être payée à l'acquisition ou incluse dans les versements. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada ajoute que, si vous l'ajoutez à l'hypothèque, vous payez de l'intérêt dessus, au même taux que le prêt. Le levier n'est pas de magasiner l'assureur. C'est la mise de fonds, l'amortissement, et le choix de payer la prime comptant ou de l'emprunter.

L'agence situe les primes entre 0,6 % et 4,5 % du montant du prêt. Le barème propriétaire-occupant de la SCHL détaille les paliers. De 90,01 % à 95 % de rapport prêt-valeur, la prime sur le prêt total est de 4,00 %. De 85,01 % à 90 %, elle tombe à 3,10 %. De 80,01 % à 85 %, à 2,80 %. Une mise de fonds non traditionnelle, dans la tranche 90,01 % à 95 %, monte à 4,50 %. Le pourcentage s'applique au prêt, pas au prix. Franchir 20 % fait tomber l'obligation. Rester à 19 % laisse encore une prime de 2,80 % sur presque tout le prix.

Un exemple: la mise de fonds passe, la prime arrive

L'exemple publié par la SCHL en juin 2025 part d'une propriété à 750 000 $ et de 60 000 $ d'épargne. Le minimum assuré est 5 % de 500 000 $ plus 10 % des 250 000 $ suivants, soit 50 000 $. Les 60 000 $ ouvrent le produit. Ils représentent 8 % du prix. Vingt pour cent exigeraient 150 000 $. L'assurance reste due.

Le prêt s'élève à 690 000 $. Au palier 90,01 % à 95 %, l'exemple retient 4 %, soit 27 600 $. Ce n'est pas une offre. C'est le chiffre de la SCHL. Si la prime est ajoutée au prêt, le solde passe à 717 600 $. Si elle est payée comptant, le prêt reste à 690 000 $, mais il faut encore 27 600 $ le jour de la clôture, en plus de la mise de fonds et des frais.

Le même prix, avec 75 000 $ versés, soit 10 %, laisse un prêt de 675 000 $. Le rapport prêt-valeur est de 90 %, dans le palier à 3,10 %. La prime devient 20 925 $. Quinze mille dollars de plus en équité réduisent la prime de 6 675 $. À 20 %, la prime d'achat disparaît. L'écart d'épargne, depuis 60 000 $, est de 90 000 $. Attendre cette somme, ou acheter plus tôt et financer 27 600 $ plus l'intérêt, n'est pas la même décision.

La taxe qu'on ne peut pas ajouter au prêt

La SCHL indique, sur la même page de barème, que certaines provinces perçoivent une taxe de vente sur la prime, et que cette taxe ne peut pas être ajoutée au montant du prêt. L'agence fédérale le dit aussi: le prêteur ne peut pas l'inclure dans l'hypothèque. Elle se paie quand le prêt est avancé.

Dans l'exemple à 27 600 $, le 717 600 $ financé n'est donc pas le coût complet. La taxe arrive chez le notaire, en argent, à côté des autres frais de clôture. Un ménage qui a vidé le compte pour coller au minimum de 50 000 $, puis a prévu d'ajouter la prime au prêt, découvre un troisième chèque.

Payer la prime comptant évite l'intérêt sur 27 600 $. Ça n'évite pas la taxe. Ajouter la prime au prêt évite ce chèque le jour J, mais fait porter de l'intérêt sur la prime pendant toute l'amortissement. Dans les deux cas la taxe reste due. Ce n'est pas l'assurance habitation, ni une police vie. Ce sont d'autres contrats.

Ce qui fait encore monter le barème

Le produit SCHL Premier chez-soi allonge l'amortissement jusqu'à 30 ans pour un acheteur d'une première propriété, ou pour une habitation neuve jamais occupée, sur un prêt à rapport élevé. Le barème n'est plus celui d'un achat à 25 ans. De 90,01 % à 95 %, la prime publiée est de 4,20 %. Sur les 690 000 $ de l'exemple, cela fait 28 980 $ au lieu de 27 600 $. Le versement mensuel baisse parce que l'échéancier s'étire. La prime, elle, monte. L'intérêt total aussi.

Une mise de fonds empruntée sur une marge non garantie, dans la tranche 90,01 % à 95 %, n'est pas une mise traditionnelle. Le barème d'achat l'affiche à 4,50 %, soit 31 050 $ sur 690 000 $. Le prêt personnel qui « complète » l'épargne peut donc coûter deux fois: ses propres intérêts, et un palier d'assurance plus élevé.

Le dossier n'est pas qu'un pourcentage d'équité. La SCHL retient, pour le produit Achat, un pointage d'au moins 600 pour un des emprunteurs, des rapports ABD et ATD plafonnés à 39 % et 44 %, et un test au plus élevé entre 5,25 % et le taux du contrat plus 2 %. Notre article sur le test de résistance détaille ce choix. Ici, ça veut dire qu'une prime ajoutée au prêt augmente le capital testé. Le 717 600 $ ne se qualifie pas comme le 690 000 $.

Si vous vendez pour racheter et que le prêt actuel est déjà assuré par la SCHL depuis le 1er avril 1996, la transférabilité peut réduire ou supprimer la nouvelle prime. Le barème prévoit une remise selon le temps écoulé: 100 % à six mois, 50 % à douze mois, 25 % à vingt-quatre mois, calculée sur la prime déjà payée. Ce n'est pas automatique. Il faut le demander au prêteur, avec le numéro de certificat.

Au-delà de 1,5 million de dollars de prix ou de valeur d'emprunt, le produit propriétaire-occupant n'est pas offert. La mise de fonds conventionnelle redevient la porte d'entrée, quelle que soit l'épargne déjà réunie.

Ce qu'il faut faire écrire avant l'offre

Séparez d'abord deux produits. L'assurance en cas de défaut, obligatoire sous 20 %, n'est pas l'assurance prêt facultative que le prêteur peut proposer pour le décès, la maladie ou l'invalidité. La seconde est optionnelle. Confondre les deux laisse croire, à tort, que la SCHL paiera le versement si vous tombez malade.

Faites ensuite chiffrer, par écrit, la mise de fonds et le rapport prêt-valeur, la prime et si elle sera ajoutée au prêt, la taxe payable comptant, et le capital qui servira au test de résistance. Vérifiez la source des fonds, l'amortissement, et si un prêt déjà assuré ouvre une remise.

Le travail utile est de voir qui est couvert, qui paie, combien la prime ajoute au prêt, et quel chèque reste dû à la clôture. Vous pouvez faire estimer ce total avant les visites. Une première conversation est gratuite et ne vous engage à rien.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.