Quelle mise de fonds faut-il pour acheter?

Il n'est pas toujours nécessaire d'avoir une mise de fonds de vingt pour cent pour acheter une propriété. Le minimum dépend du prix d'achat et de l'admissibilité à l'assurance prêt hypothécaire. Le montant à épargner peut tout de même dépasser ce minimum, puisque les frais de clôture, la réserve d'urgence et la qualification du prêteur se calculent séparément.

Calculez le minimum par tranche de prix

Pour une propriété occupée par son propriétaire et admissible au financement assuré, la mise de fonds minimale correspond à 5 % des premiers 500 000 $ du prix et à 10 % de la portion supérieure à 500 000 $, jusqu'à 1,5 million $. Une propriété dont le prix atteint 1,5 million $ ou plus n'est pas admissible à l'assurance selon cette limite; une mise de fonds conventionnelle est alors requise. Ces seuils font partie des réformes fédérales entrées en vigueur en décembre 2024 et décrites par le ministère des Finances du Canada.

Pour un achat de 400 000 $, le minimum est de 20 000 $. Pour un achat de 700 000 $, la première tranche exige 25 000 $ et les 200 000 $ suivants exigent 20 000 $, pour un minimum total de 45 000 $. Il s'agit du calcul de l'équité minimale, pas du besoin complet en liquidités.

L'assurance prêt protège le prêteur et non l'emprunteur. Sa prime est généralement ajoutée au solde hypothécaire, ce qui augmente le montant financé. Une mise de fonds plus importante peut réduire cette prime ou l'éviter une fois le seuil conventionnel atteint. Attendre ce seuil n'est toutefois pas toujours la décision logique : le prix visé, le loyer, le rythme d'épargne et le risque de marché font partie du calcul.

Séparez les frais de clôture

La mise de fonds ne peut pas servir en même temps à payer le notaire, l'inspection, l'évaluation, les ajustements de taxes, le déménagement et les droits de mutation. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande de prévoir environ 1,5 % à 4 % du prix d'achat pour les frais de clôture. Le montant réel dépend de la transaction et de son emplacement.

Sur une propriété de 400 000 $, arriver avec exactement 20 000 $ peut donc laisser le projet sous-financé même si la mise de fonds minimale est couverte. Le prêteur peut aussi demander la preuve que les frais de clôture sont disponibles séparément. Une réserve après la transaction demeure utile, car les assurances, les services, les réparations et l'aménagement commencent immédiatement.

Une cible d'épargne concrète comporte trois colonnes : la mise de fonds requise, les frais de transaction estimés et les liquidités que vous souhaitez conserver après la remise des clés. Cette méthode évite que le prix cible absorbe chaque dollar disponible.

Utilisez le CELIAPP avec méthode

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété combine une déduction pour les cotisations admissibles et un retrait admissible non imposable. Les droits annuels sont de 8 000 $ et le plafond de participation à vie est de 40 000 $. L'Agence du revenu du Canada explique les droits de participation et les déductions du CELIAPP, y compris le moment où les droits commencent à s'accumuler.

L'ouverture du compte compte réellement, car les droits ne commencent pas simplement parce que vous pensez acheter un jour. Le calendrier de cotisation et les droits disponibles doivent être confirmés avant un transfert. Le retrait admissible comporte aussi des conditions; la date de clôture et les formulaires doivent donc être coordonnés.

Le remboursement d'impôt produit par une cotisation déductible peut ensuite servir aux frais de clôture ou à une prochaine cotisation. Il ne faut cependant pas présumer que ce remboursement arrivera avant l'achat si le calendrier fiscal et la date de transaction ne le permettent pas.

Ajoutez le RAP avec prudence

Le régime d'accession à la propriété permet à un acheteur admissible de retirer jusqu'à 60 000 $ d'un REER pour l'achat d'une habitation admissible. Contrairement à un retrait admissible du CELIAPP, la somme retirée au titre du RAP doit être remboursée au REER selon les règles du programme. L'Agence du revenu du Canada publie les règles d'admissibilité, de retrait et de remboursement du RAP.

Utiliser le maximum n'est pas automatiquement avantageux. Un retrait du REER retire des sommes investies, crée des remboursements futurs et peut réduire le capital de retraite qui fructifie. Comparez le besoin immédiat pour l'achat avec l'effet sur le plan à long terme. Une utilisation partielle peut suffire.

Les couples admissibles peuvent chacun utiliser leur CELIAPP et leur RAP lorsque les règles sont respectées. Les comptes demeurent individuels. Les droits, l'historique de propriété, les documents et le moment du retrait doivent être vérifiés pour chaque personne plutôt que considérés comme une seule limite commune.

Remontez du prix cible vers le plan

Imaginons un acheteur qui vise une propriété de 700 000 $ et dispose de 58 000 $ entre ses liquidités et ses régimes enregistrés. Le calcul minimal utilise 45 000 $, ce qui laisse 13 000 $ avant les frais et la réserve. Cela ne confirme pas encore que l'achat est prêt. Il faut ensuite estimer les frais, déterminer quelles sommes seront disponibles à temps et vérifier si le paiement hypothécaire respecte le budget.

La preuve de provenance des fonds compte aussi. Les prêteurs examinent souvent l'historique des comptes et demandent une explication pour les dépôts importants récents. Un don, la vente d'un actif ou un transfert entre comptes devrait laisser une trace claire. Préparer ces documents avant une promesse acceptée réduit les délais.

Pour un travailleur autonome, la mise de fonds peut être prête alors que le revenu admissible demeure le facteur limitant. Notre guide sur la façon dont les prêteurs vérifient le revenu autonome explique pourquoi les déclarations fiscales et les pièces justificatives doivent être analysées en même temps que l'épargne.

Confirmez le dossier complet avant de magasiner

Une préqualification devrait relier le prix cible, l'équité minimale, les frais de clôture, les dettes, le revenu et le paiement mensuel confortable. J'examine ces éléments ensemble et j'identifie le compte qui fournira chaque somme. Si quelques mois d'attente renforcent réellement le dossier, il vaut mieux le voir avant l'offre. Si l'épargne actuelle suffit, le plan doit montrer la réserve qui restera après la transaction.

Vous pouvez commencer une préqualification avant les visites. L'objectif n'est pas d'étirer l'achat jusqu'au montant maximal permis par une formule. Il est de connaître la fourchette de prix et le besoin en liquidités qui laissent le ménage fonctionnel après la transaction.

Les limites des programmes et les règles des prêteurs peuvent changer. Vérifiez les conditions officielles à jour et les détails de votre dossier avant de déplacer ou de retirer des sommes enregistrées.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.