Combien de mise de fonds faut-il vraiment?
Les seuils de mise de fonds, le CELIAPP et le RAP expliqués simplement, avant de magasiner votre première propriété.
Vingt pour cent reste le chiffre qu'on entend le plus souvent, mais ce n'est pas le seuil minimal pour la grande majorité des acheteurs. Le vrai minimum dépend du prix d'achat, et deux comptes d'épargne peuvent réduire l'effort avant même de signer une promesse d'achat.
Les seuils qui s'appliquent réellement
Pour un prêt hypothécaire assuré, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat, et de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million $. Au-delà de 1,5 million $, l'assurance prêt n'est plus disponible et la mise de fonds minimale passe à 20 %. Ce plafond de 1,5 million $ est entré en vigueur le 15 décembre 2024, en remplacement de l'ancien seuil d'un million de dollars — les détails sont publiés par le ministère des Finances du Canada.
Sur une propriété de 400 000 $, le minimum reste donc de 20 000 $. Sur une propriété de 700 000 $, le calcul se fait en deux tranches : 25 000 $ sur les premiers 500 000 $, puis 20 000 $ sur les 200 000 $ suivants, pour un total de 45 000 $.
Le CELIAPP, votre premier outil
Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt, comme un REER, et les retraits admissibles ne sont pas imposés, comme un CELI. Les règles de cotisation et de déduction sont publiées par l'Agence du revenu du Canada.
Deux années de cotisation maximale suffisent presque à couvrir la mise de fonds minimale sur une propriété à 400 000 $, avant même de considérer un autre outil.
Le RAP, en complément
Le régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de son REER, sans impôt à payer au moment du retrait, à condition de rembourser le montant sur quinze ans. Un couple à l'achat d'une première propriété peut combiner deux retraits RAP et deux CELIAPP, ce qui change concrètement le montant à avoir accumulé en argent liquide au moment de l'offre. Les règles complètes sont publiées par l'Agence du revenu du Canada.
Ce que je fais avec ce calcul
Mon travail commence avant l'offre d'achat : établir combien vous devez réellement avoir en main selon le prix visé, dans quel ordre utiliser le CELIAPP et le RAP, et comment structurer le dossier auprès du prêteur. Si votre situation permet d'éviter l'assurance prêt, je vous le dirai aussi — attendre quelques mois coûte parfois moins cher que la prime.
La même rigueur s'applique plus tard, au renouvellement de votre hypothèque, où la première offre reçue n'est presque jamais la meilleure disponible.
Une première conversation ne coûte rien et ne vous engage à rien. Écrivez-moi avant de commencer à magasiner.
Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.
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