Préapprobation ou préqualification: ce qui compte

À l'offre d'achat, ce qui compte n'est pas le mot imprimé sur une lettre. C'est ce qui a déjà été vérifié: les preuves de revenu, les dettes à jour, le crédit, le taux admissible, et le fait que le prêteur n'a pas encore vu la propriété. Une préqualification répond à la question « ce budget peut-il exister sur papier ». Une préapprobation répond à « un dossier a-t-il été examiné assez loin pour nommer un montant et des conditions ». Ni l'une ni l'autre n'est l'approbation finale de l'hypothèque.

Le mot sur la lettre n'est pas le dossier

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada le dit d'emblée: le processus peut s'appeler préapprobation, processus préalable ou préadmissibilité, et les prêteurs n'emploient pas les mêmes définitions ni les mêmes critères. Demander « suis-je préapprouvé » ne dit donc presque rien. Deux lettres qui portent le même titre peuvent reposer, l'une, sur des chiffres déclarés au téléphone, l'autre, sur des talons de paie, des avis de cotisation et une enquête de crédit.

La question utile est plus plate. Qu'est-ce qui a été fourni? Qu'est-ce qui a été vérifié? Quel montant maximal a été calculé, à quel taux admissible, et jusqu'à quelle date un taux négocié peut rester en vigueur? Si la lettre ne répond pas à ces points par écrit, le mot en en-tête n'aide pas le vendeur, ni vous.

L'agence précise aussi que ce processus ne garantit pas l'approbation d'une hypothèque. Le montant indiqué est un plafond, pas une promesse de prêt.

La préqualification calcule un budget qu'elle n'a pas prouvé

Une préqualification, au sens courant, part de ce que vous déclarez: revenu, dettes, mise de fonds visée, prix. Elle peut tenir en une conversation ou dans un formulaire en ligne. Elle sert à tracer une fourchette avant les visites. Elle ne prouve pas que le revenu retenu sera celui du T4, ni que le solde de carte retenu sera celui du relevé, ni que l'argent de la mise de fonds sera encore dans le compte le jour de l'offre.

C'est pour cela qu'une préqualification se brise souvent au moment où les pièces arrivent. Un salaire annoncé comprend parfois des heures supplémentaires irrégulières, que le prêteur peut laisser de côté. Un travailleur autonome qui avance son chiffre d'affaires se heurte ensuite aux avis de cotisation des deux dernières années, que l'agence cite comme preuve d'emploi dans ce cas. L'écart change le dénominateur des ratios.

La préqualification reste utile en début de projet. Elle évite de visiter hors de portée. Elle ne devrait pas figurer dans une offre comme preuve que le financement tiendra.

La préapprobation examine l'emprunteur, pas encore la maison

Une préapprobation, quand le mot est employé sérieusement, va plus loin. L'agence indique que le prêteur examine les finances, demande des documents et procède habituellement à une vérification de crédit. Il cherche le montant maximal qu'il peut prêter et un taux. Il peut geler ce taux pendant 60 à 130 jours, selon l'institution. La durée n'est pas uniforme. Il faut la lire sur la lettre, avec la date de fin et ce qui arrive si les taux baissent pendant le gel.

Les pièces demandées ne sont pas décoratives. Preuve d'identité, preuve d'emploi, preuve que la mise de fonds et les frais de clôture sont disponibles, actifs, dettes. Notre article sur la mise de fonds et l'argent à prévoir sépare l'équité minimale des liquidités de clôture. Une préapprobation qui ignore notaire, inspection, mutation et déménagement gonfle le prix abordable d'autant.

Même à cette étape, la propriété n'est pas dans le dossier. L'agence le rappelle: un prêteur peut refuser l'hypothèque après une préapprobation, notamment si l'immeuble ne respecte pas ses normes. Un condo à frais élevés ou une évaluation inférieure au prix offert ne sont pas le même produit que la maison utilisée pour chiffrer la lettre. L'approbation finale parle de vous et de l'immeuble.

Le montant retenu n'est pas calculé au versement réel. Les banques doivent tester le dossier au plus élevé entre 5,25 % et le taux négocié plus 2 %, pour les prêts assurés comme non assurés, comme l'explique l'agence dans sa page sur la préparation d'une hypothèque. Notre guide du test de résistance détaille ce choix. Ici, l'enjeu propre à l'offre est simple: une préqualification faite au taux contractuel n'est pas le chiffre que le prêteur utilisera.

Un exemple: le montant tient, puis le dossier casse

Imaginons un ménage dont le revenu brut est de 96 000 $ par année, soit 8 000 $ par mois. Il vise une propriété de 450 000 $ avec 45 000 $ de mise de fonds, donc un prêt de 405 000 $ sur 25 ans. Les taxes sont de 280 $ par mois et le chauffage de 140 $. Une conversation rapide, sans relevé de dettes, lui laisse croire que le projet passe.

Prenons un taux contractuel illustratif de 4,50 %. Ce n'est pas une offre. C'est un chiffre pour montrer le mécanisme. Le versement réel serait d'environ 2 242 $. Avec taxes et chauffage, les frais de logement s'élèvent à 2 662 $, soit environ 33 % du revenu. Le ménage conclut que l'offre de 450 000 $ est raisonnable.

Le test de résistance utilise 6,50 %. Le versement admissible grimpe alors à environ 2 713 $. Les frais de logement testés passent à 3 133 $. L'agence retient un ABD qui ne doit pas dépasser 39 % du revenu brut, soit 3 120 $ ici. L'ABD testé s'approche de 39,2 %. Le dossier est déjà sur le fil, avant toute autre dette.

Le ménage a pourtant un prêt auto de 450 $ par mois, omis dans la conversation. L'agence place le total des dettes, logement compris, sous 44 % du revenu brut. Quarante-quatre pour cent de 8 000 $ font 3 520 $. Avec l'auto, le total testé atteint 3 583 $, soit environ 44,8 %. Le dossier qui « passait » au taux réel, sans l'auto, échoue la règle dès que les pièces arrivent. Une offre signée là-dessus dépend alors d'une condition de financement, d'un prix plus bas, d'une mise de fonds plus élevée, ou d'un remboursement de la dette hors logement.

Le même ménage qui, entre la lettre et l'offre, finance un véhicule ou vide une partie du compte destiné à la mise de fonds rejoue exactement ce calcul. La préapprobation n'a pas changé de nom. Le dossier, lui, a changé.

Ce qui casse entre la lettre et la promesse d'achat

Le gel de 60 à 130 jours a une date de fin. Passée cette date, le taux figé n'est plus le taux du dossier. L'agence recommande de demander si le gel peut être prolongé, et si une baisse de taux pendant la période s'applique d'elle-même. Une offre dont la condition de financement expire après la lettre laisse le ménage exposé à un nouveau taux admissible, donc à un nouveau versement testé.

La propriété peut aussi faire échouer un dossier qui tenait sur l'emprunteur. L'agence indique que chaque prêteur fixe ses propres normes, et que l'immeuble doit les respecter avant l'approbation du prêt. Un condo dont la moitié des frais entre dans l'ABD, ou une évaluation trop basse, réduisent le montant ou ferment le produit.

Le crédit et le revenu ne sont pas figés. L'agence rappelle qu'un prêteur examinera le dossier de crédit avant d'approuver. Ouvrir une carte, financer des meubles, changer d'emploi ou voir des commissions disparaître n'est pas un détail administratif. C'est une nouvelle donnée dans l'ATD et dans le dénominateur des 39 % et des 44 %.

Ce qu'il faut aligner avant de signer une offre

Faites d'abord nommer l'étape par écrit. Quels documents ont été vus. Si le crédit a été consulté. Quel montant maximal a été calculé, au taux admissible. Quelle est la date de fin du gel, et ce qui se passe si les taux bougent. Si la lettre ne tient pas ces faits, ce n'est pas encore un outil d'offre.

Réunissez ensuite les pièces que l'agence liste: identité, emploi, mise de fonds, frais de clôture, dettes. Pour un travail autonome, les deux avis de cotisation. Vérifiez que l'argent de la mise de fonds n'est pas le même que celui du prochain achat auto. Calculez l'ABD et l'ATD au taux admissible, avec les dettes réelles.

Décidez du prix d'offre en dessous du plafond. L'agence le dit clairement: le montant de préapprobation est un maximum, et viser une fourchette plus basse évite d'étirer le budget. Si l'immeuble visé est un condo, remettez les frais dans le calcul avant de signer.

Une condition de financement dans la promesse d'achat reste le filet, même avec une lettre soignée. Elle reconnaît que la propriété n'a pas encore été souscrite. Une offre sans condition, appuyée seulement sur une préqualification, fait porter au ménage un risque que le prêteur n'a pas encore accepté.

Le travail utile consiste à mettre le mot imprimé à côté des pièces réellement reçues, du taux admissible et de la date de fin du gel. L'étiquette de la lettre ne règle pas l'offre. Vous pouvez commencer une préqualification pour poser ces faits, puis décider si le dossier est assez documenté pour une promesse d'achat. Une première conversation est gratuite et ne vous engage à rien.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.