Travailleur autonome : comment prouver votre revenu

Un travailleur autonome peut obtenir une hypothèque, mais le prêteur ne peut généralement pas se fier à une lettre d'employeur et à un talon de paie récent. Il doit comprendre comment l'entreprise gagne son argent, quel revenu parvient à l'emprunteur, si ce revenu peut se maintenir et quels documents le démontrent. Préparer cette histoire avant une offre facilite l'analyse.

Le chiffre d'affaires n'est pas le revenu admissible

Le chiffre d'affaires montre ce que l'entreprise a facturé ou encaissé avant les dépenses. Il ne devient pas automatiquement le revenu personnel utilisé par le prêteur. Le propriétaire d'une société incorporée peut recevoir un salaire, des dividendes ou les deux. Une entreprise individuelle déclare plutôt ses revenus et dépenses d'entreprise dans la déclaration personnelle. Le prêteur doit relier ces documents au revenu inscrit dans la demande.

Prenons une entreprise individuelle qui encaisse 140 000 $ et déclare 50 000 $ de dépenses. Les 140 000 $ montrent une activité, mais ne deviennent pas à eux seuls le revenu de qualification. La déclaration fiscale, l'avis de cotisation et l'état des résultats des activités aident à établir le revenu déclaré. Le prêteur applique ensuite sa politique aux ajustements admissibles et à l'historique de l'entreprise.

Deux propriétaires qui ont le même chiffre d'affaires peuvent donc obtenir des résultats différents. Leurs coûts d'exploitation, leur structure, leurs retraits personnels, leurs dettes et la tendance des revenus peuvent diverger. Une estimation basée uniquement sur les dépôts risque de surestimer ce qu'un prêteur traditionnel acceptera.

Constituez un historique documentaire

Le programme SCHL Travailleurs autonomes recommande au moins 24 mois d'exploitation de l'entreprise ou d'expérience dans le même domaine, tout en prévoyant des assouplissements pour un historique plus court. Une recommandation ne constitue pas une promesse d'approbation et chaque prêteur applique encore ses propres critères.

Les pièces courantes peuvent comprendre les avis de cotisation accompagnés des déclarations T1 Générale, le formulaire T2125, les états financiers de l'entreprise, les relevés du compte commercial actif, les documents d'incorporation ou de permis et les contrats signés. La liste exacte dépend de la structure et de la demande.

La cohérence entre les documents est importante. Le nom de l'entreprise, la propriété, les dates, le chiffre d'affaires et le revenu doivent raconter la même histoire. Des dépôts importants qui ne correspondent pas aux factures ou aux revenus déclarés peuvent soulever des questions. Le solde fiscal doit aussi être traité, car le prêteur peut demander une preuve que les impôts sont payés.

Comprenez les rajouts et ajustements

Certaines dépenses d'entreprise réduisent le revenu imposable sans diminuer les liquidités de la même façon. Dans son programme pour travailleurs autonomes, la SCHL indique que le revenu d'une entreprise individuelle ou d'une société de personnes peut être majoré de 15 % ou évalué selon une méthode de rajout pour les déductions admissibles. Cela ne signifie pas que chaque prêteur ajoute chaque dépense ni que tous les emprunteurs obtiennent le même ajustement.

L'amortissement comptable, le bureau à domicile, les dépenses automobiles et les éléments ponctuels peuvent être traités différemment selon le produit. Il faut identifier les postes exacts et demander ce que le prêteur proposé reconnaît. Ajouter simplement toutes les dépenses au revenu net n'est pas une méthode fiable.

La planification fiscale et la planification hypothécaire peuvent aussi tirer dans des directions différentes. Des déductions légitimes réduisent parfois l'impôt, mais un revenu déclaré plus faible peut limiter l'emprunt sous un programme qui s'appuie sur les documents fiscaux. Ce compromis devrait être discuté avec un fiscaliste qualifié avant la production de la déclaration, pas modifié après coup pour adapter un achat déjà promis.

Un historique court exige plus de contexte

Une personne récemment passée du salariat au travail autonome n'est pas automatiquement exclue. La SCHL cite des facteurs qui peuvent soutenir un historique plus court : l'acquisition d'une entreprise établie, des liquidités suffisantes, des revenus prévisibles, une formation pertinente et des antécédents démontrés en matière de crédit. Le prêteur peut aussi examiner l'emploi précédent dans le même domaine et les contrats signés.

Par exemple, un consultant qui exploite son entreprise depuis douze mois après plusieurs années comme salarié dans la même profession présente une continuité plus facile à expliquer qu'une nouvelle activité dans un domaine sans lien. Ce contexte ne remplace pas les preuves, mais il aide à expliquer pourquoi le revenu actuel pourrait se poursuivre.

Les réserves peuvent compter davantage lorsque les revenus sont saisonniers ou concentrés chez quelques clients. Le prêteur peut vouloir constater que l'emprunteur peut assumer les obligations du ménage et de l'entreprise pendant une période plus lente.

Comparez les voies traditionnelle et alternative

Un prêteur traditionnel peut se baser sur le revenu déclaré et un historique établi. Un prêteur alternatif peut examiner d'autres preuves, comme les dépôts au compte d'entreprise, les contrats ou une vision plus large de l'exploitation, mais il peut exiger plus d'équité, des frais ou un terme plus court. Le financement privé comporte encore un autre niveau de coût et de risque.

La voie appropriée dépend de l'écart à résoudre. Si une année fiscale complète de plus devrait établir un revenu suffisant, attendre peut coûter moins cher qu'un produit temporaire. Si le calendrier d'achat ne peut pas bouger et que le dossier est autrement solide, une solution à plus court terme peut être étudiée avec un plan de sortie précis. Ce plan doit indiquer ce qui doit s'améliorer et quand un changement de produit deviendrait réaliste.

Les règles de mise de fonds minimale s'appliquent toujours, mais certains produits peuvent exiger davantage que le minimum général. Avant de déplacer l'épargne ou de signer une offre, reliez l'approche de revenu à l'équité requise et aux frais de clôture.

Préparez le dossier avant la demande

Réunissez deux années de déclarations personnelles et d'avis de cotisation si elles existent, les états financiers courants, les relevés récents du compte d'entreprise, les documents d'incorporation ou d'immatriculation et les contrats actifs. Séparez autant que possible les transactions commerciales et personnelles. Rédigez une courte explication de l'activité, du mode de paiement des clients et des raisons d'une année inhabituelle.

J'examine les documents avant de choisir une voie et j'estime le revenu que chaque approche pertinente pourrait retenir. L'objectif est de repérer les pièces manquantes, d'éviter une demande envoyée au mauvais produit et de comparer le coût d'agir maintenant avec l'intérêt d'attendre un dossier plus fort.

Vous pouvez commencer une préqualification confidentielle avant de transmettre une demande hypothécaire. Cela ne garantit pas un résultat, mais permet de transformer une pile de documents en plan clair et d'identifier les hypothèses qui exigent encore la confirmation d'un prêteur.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.