Acheter avant de vendre: le prêt-relais

Vous pouvez conclure l'achat de la prochaine maison avant d'avoir encaissé la vente de l'actuelle. Le prêt-relais est l'avance qui rend ça possible: il remplace, pour quelques semaines ou quelques mois, le produit d'une vente qui n'est pas encore disponible. Ce n'est pas une promesse que la maison actuelle se vendra à temps. C'est un financement à court terme, avec intérêts et frais d'administration, calé sur de l'équité que le prêteur peut déjà voir se transformer en argent.

Le relais finance un écart de dates, pas un espoir de vente

Une directive fédérale de réinstallation décrit le prêt-relais sans détour. C'est un prêt à court terme, ou une marge de crédit, qui remplace le produit de la vente de l'ancienne résidence tant que ce produit n'est pas transférable à la nouvelle. Les coûts nommés sont les intérêts et les frais d'administration. Cette page encadre des mutations militaires. Le produit qu'elle nomme est le même: une avance remboursée à la clôture.

Le cas utile est un écart de calendrier. La nouvelle maison clôture le 15. L'ancienne, le 12 du mois suivant. L'équité existe, le notaire de la vente l'a déjà chiffrée, mais l'argent n'est pas encore dans le compte. Le relais comble ces semaines. Il n'invente pas d'équité. Il l'anticipe.

La même directive distingue le cas où ce prêt ne peut pas être obtenu parce que la résidence principale n'a pas été vendue. Ce n'est pas le même dossier. Beaucoup de ménages cherchent le premier et se retrouvent dans le second: une offre ferme sur la prochaine maison, et rien de ferme sur l'actuelle.

Sans offre ferme, le levier change de produit

Quand le relais n'est pas offert, le levier qui reste est d'emprunter sur la maison actuelle comme si elle devait rester la garantie. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada situe le plafond habituel à 80 % de la valeur évaluée, hypothèque comprise. Une marge de crédit hypothécaire est plafonnée à 65 % de cette valeur. Une deuxième hypothèque, ou un prêt sur valeur nette versé en une somme, peut aller jusqu'au palier de 80 %. Le taux de la deuxième est en général plus élevé que celui de la première. Les deux prêts se paient en même temps.

Pour une marge combinée à l'hypothèque, l'agence demande au moins 20 % d'équité. Pour une marge autonome, plus de 35 %. Une banque applique alors le test de résistance. Ce n'est plus une avance de quelques semaines. C'est une nouvelle dette sur une maison que vous n'avez pas encore vendue.

La directive nomme cette issue: deuxième hypothèque, ou marge utilisée comme deuxième, lorsque le relais est refusé parce que la résidence n'est pas vendue. L'agence ajoute un fait souvent oublié à l'offre: à la vente, la marge doit être remboursée et fermée avant la quittance. Si le plan tient, le produit de la vente s'en charge. Si la vente tarde, l'intérêt continue. L'institution peut aussi réduire la limite, ou exiger le solde au complet, à tout moment.

Un exemple: l'équité existe, les deux prêts aussi

Prenons une maison évaluée à 550 000 $, avec un solde de 280 000 $. L'équité sur papier est de 270 000 $. Ce n'est pas le montant que le prêteur avance. Au plafond de 80 % retenu par l'agence, le levier maximal est de 440 000 $. Il reste 160 000 $ de capacité, avant frais et avant le test. Au plafond de 65 % de la marge, le levier maximal est de 357 500 $. Il reste 77 500 $. Ces deux chiffres ne sont pas une offre. C'est le barème fédéral appliqué à un dossier illustratif.

La prochaine maison coûte 620 000 $. Une mise de fonds conventionnelle de 20 % demande 124 000 $. L'agence recommande d'ajouter environ 1,5 % à 4 % du prix pour les frais de clôture: inspection, notaire, ajustements de taxes, assurance titres. Sur 620 000 $, cela fait de 9 300 $ à 24 800 $, payables comptant. Le besoin au jour de l'achat, hors meubles et déménagement, se situe donc plutôt entre 133 000 $ et 149 000 $. La capacité de 160 000 $ au palier de 80 % peut couvrir cette mise et une partie des frais, si le prêteur avance vraiment ce montant. Les 77 500 $ de la marge, seuls, ne suffisent pas à une mise de 124 000 $.

Si une vente ferme de l'actuelle est déjà signée à 550 000 $, le notaire de la vente éteindra les 280 000 $, plus la quittance, plus les frais de vente. Le relais de 124 000 $ se rembourse sur le même chèque. Ce qui reste à porter, pendant l'écart de dates, c'est l'intérêt du relais, les frais d'administration, et le fait d'avoir deux assurances habitation, deux comptes de taxes, parfois deux séries de services. Ce n'est pas anodin. Ce n'est pas non plus le même risque qu'une maison encore à vendre.

Sans offre ferme, le même 124 000 $ sort d'une deuxième hypothèque ou d'un refinancement. Vous voilà avec 280 000 $ plus 124 000 $ sur l'ancienne, et 496 000 $ sur la nouvelle, soit 900 000 $ de dette immobilière le temps que l'actuelle trouve un acheteur. L'équité de 270 000 $ n'a pas disparu. Elle n'est simplement pas liquide. Chaque mois sans vente, les deux versements courent.

Transférer le prêt plutôt que d'en empiler deux

Avant d'ouvrir un relais, lisez si le prêt actuel est transférable. L'agence explique qu'une hypothèque transférable permet, à la vente pour racheter, de déplacer le solde, le taux et les modalités vers la nouvelle propriété. C'est souvent la façon d'éviter la pénalité de résiliation. Vérifiez les restrictions par écrit. Si la nouvelle maison coûte moins que le solde, une pénalité peut quand même s'appliquer sur la partie qui ne suit pas. S'il faut emprunter davantage pour la plus chère, demandez comment le prêteur traite le montant additionnel.

Briser le terme au lieu de transférer déclenche, sur une hypothèque fermée, le plus élevé entre trois mois d'intérêt et le différentiel de taux. L'agence le range parmi les faits générateurs: rembourser le solde au complet avant la fin du terme, y compris à la vente. Notre article sur les pénalités de remboursement anticipé détaille les deux calculs. Ici, l'enjeu est plus simple: un relais qui suppose de quitter le prêteur actuel n'est pas le même coût qu'un relais chez le prêteur qui accepte le transfert.

Si le prêt actuel est assuré, la transférabilité de l'assurance est une troisième question. Elle n'avance pas la mise. Elle peut réduire une nouvelle prime une fois l'ancienne vendue. Ce n'est pas un substitut au relais.

Ce qui fait tomber le montage

Le test de résistance ne s'applique pas seulement au nouveau prêt. L'agence indique que, si vous avez déjà une hypothèque, vous devez le passer pour un refinancement ou une marge. Les banques retiennent le plus élevé entre 5,25 % et le taux négocié plus 2 %. Les frais de logement testés ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut. L'ensemble des dettes, 44 %. Notre guide sur le test de résistance explique le choix du taux. L'échec propre à acheter avant de vendre est plus plat: tant que l'ancienne n'est pas vendue, ses versements, taxes et chauffage restent dans le ratio. Deux dossiers qui passent séparément peuvent échouer ensemble.

L'autre rupture, c'est la vente qui s'écroule après que vous avez déjà conclu l'achat. Conditions non levées chez l'acheteur, financement refusé, inspection fatale: vous restez propriétaire de deux immeubles. Le relais, s'il avait été consenti sur une vente ferme, arrive à échéance sans le chèque prévu. La deuxième hypothèque, elle, n'a pas d'échéance de vente. Elle a des versements. Dans les deux cas, le plan B n'est pas d'espérer un acheteur. C'est d'avoir déjà chiffré combien de mois le revenu porte les deux prêts, et à quel prix une vente plus lente, ou plus basse, reste tenable.

Un ménage qui vide le compte pour coller à la mise minimale, puis compte sur le relais pour les frais de clôture, découvre souvent que le prêteur avance la mise et pas les honoraires. Les 9 300 $ à 24 800 $ de l'exemple restent dus chez le notaire, en argent.

Ce qu'il faut faire écrire avant l'offre

Faites d'abord écrire si un relais est même offert sans promesse de vente ferme sur l'actuelle, et quel montant maximal l'institution avance: la mise seulement, ou la mise plus une partie des frais. Faites ensuite écrire comment les deux prêts entreront dans le test: quel versement de l'ancienne sera retenu, à quel taux admissible, et si une vente ferme change le calcul. Demandez si le prêt actuel se transfère, et quel chiffre de pénalité s'applique si vous le brisez plutôt que de le déplacer.

Sur une marge, faites écrire la limite, le fait qu'elle peut être réduite, et le fait qu'elle devra être fermée à la vente. Sur une deuxième hypothèque, le taux, le terme, et le coût de la quitter le jour où l'actuelle se vend. Ajoutez le relais lui-même: taux, frais d'administration, date d'échéance, et ce qui se passe si la vente clôture en retard.

Le travail utile n'est pas de trouver la maison d'abord et le financement ensuite. C'est de voir, avant l'offre, si le levier est vraiment un relais sur une vente déjà signée, ou une deuxième dette sur une maison encore à vendre, et si les deux prêts tiennent ensemble dans le test. Vous pouvez faire examiner ce montage avant de signer. Une première conversation est gratuite et ne vous engage à rien.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.