Refinancer pour consolider des dettes: le calcul

La consolidation de dettes par un refinancement hypothécaire remplace plusieurs paiements non garantis par un prêt plus élevé, garanti par la maison. Le versement unique est souvent plus bas que la somme des anciens. Cela ne prouve pas que l'opération coûte moins cher, ni qu'elle passe le test de résistance. Le calcul tient quand l'intérêt économisé, après pénalité et frais, dépasse le coût d'étaler ces soldes sur le reste de l'amortissement, et quand le ménage ne rouvre pas les mêmes cartes.

Ce que le refinancement change vraiment

Un refinancement met fin à l'hypothèque actuelle et en ouvre une nouvelle, d'un montant plus élevé. La différence sert à rembourser des cartes, un prêt personnel ou une marge non garantie. Vous n'effacez pas la dette. Vous la transformez: une obligation courte et non garantie devient une créance inscrite sur le titre, remboursée sur des années.

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada décrit la consolidation comme le regroupement de plusieurs dettes en un seul paiement. Elle précise aussi que prolonger la période de remboursement peut coûter plus d'intérêts au fil du temps, et que les habitudes qui ont créé les soldes peuvent les recréer.

La maison sert de garantie. L'agence le dit sans détour: un taux plus bas qu'un prêt non garanti est fréquent, et l'incapacité de rembourser peut mener à la saisie. Le versement plus bas vient souvent de trois leviers à la fois: un taux plus bas que celui des cartes, un amortissement plus long, et la disparition des paiements minimums renouvelables. Seul le premier est une économie d'intérêt. Les deux autres déplacent le capital dans le temps.

La limite de 80 % et le test de résistance

Vous n'empruntez pas toute la valeur nette. L'agence fédérale indique qu'on peut habituellement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de la maison, hypothèque comprise. Sur une propriété de 250 000 $ avec un solde de 150 000 $, le plafond est de 200 000 $, donc 50 000 $ de marge. L'évaluation, pas le prix d'achat d'il y a dix ans, fixe ce plafond. Une estimation trop optimiste réduit le montant réellement disponible.

Une marge de crédit hypothécaire est plafonnée à 65 % de la valeur. Si le premier prêt occupe déjà près de ce seuil, la marge n'absorbe presque rien. Le refinancement jusqu'à 80 % est alors le seul produit d'équité assez large.

Le refinancement n'est pas un renouvellement. L'agence fédérale indique que, si vous avez déjà une hypothèque, vous devez passer le test de résistance pour un refinancement ou une marge de crédit hypothécaire. Les banques retiennent le plus élevé entre 5,25 % et le taux négocié plus 2 %. Les frais de logement testés ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut, et l'ensemble des dettes 44 %. Notre article sur le test de résistance détaille ce choix de taux. Ici, l'enjeu propre à la consolidation est le traitement des dettes hors logement.

La SCHL retient au moins 3 % du solde d'une carte ou d'une marge non garantie, et non le versement minimum affiché. Un solde de 22 000 $ compte alors pour 660 $ par mois dans l'ATD. Une fois ces soldes intégrés à l'hypothèque, ils sortent de cette colonne. Les ratios peuvent donc passer après l'opération alors qu'ils échouaient avant, même si le prêt est plus élevé. L'inverse arrive aussi: le nouveau versement au taux admissible, plus taxes et chauffage, peut rester au-dessus de 44 % si le revenu est serré.

Un exemple: le versement baisse, le coût total monte

Imaginons un ménage dont le revenu brut est de 96 000 $ par année, soit 8 000 $ par mois. La propriété vaut 450 000 $ à l'évaluation. Le solde hypothécaire est de 290 000 $, avec 21 ans d'amortissement restant. Les taxes sont de 320 $ par mois et le chauffage de 150 $. Les dettes hors logement sont de 22 000 $ sur des cartes, 9 000 $ sur une marge non garantie et un prêt personnel de 14 000 $ à 385 $ par mois.

Prenons un taux contractuel illustratif de 4,50 %. Ce n'est pas une offre. C'est un chiffre pour montrer le mécanisme. Le versement actuel serait d'environ 1 774 $. Les cartes et la marge comptent pour 930 $ dans l'ATD selon la règle des 3 %, plus le prêt de 385 $, soit 1 315 $ de dettes hors logement. L'ATD réel s'approche de 44,5 %. Au taux admissible de 6,50 %, l'ATD dépasse 48 %. Le dossier échoue la règle, même si le ménage arrive à payer les minimums ce mois-ci.

Le plafond à 80 % est de 360 000 $. Il reste donc 70 000 $ de marge, assez pour les 45 000 $ de dettes. Après refinancement, le prêt serait de 335 000 $ sur 25 ans. Le versement contractuel serait d'environ 1 854 $. L'ATD, sans les anciennes dettes, tombe vers 29 % au taux réel et vers 34 % au taux admissible. Le dossier passe la règle. Le cash-flow mensuel passe d'environ 3 089 $ (hypothèque plus dettes) à 1 854 $, un écart d'environ 1 235 $.

Ce 1 235 $ n'est pas un gain. C'est un déplacement. Les 45 000 $ étalés sur 25 ans à 4,50 % coûteraient environ 75 000 $ en versements, dont près de 30 000 $ d'intérêts, si le ménage ne paie rien de plus. Sur cinq ans, le même capital à ce taux coûterait un peu plus de 50 000 $ en tout. La consolidation vaut la peine si le surplus sert à accélérer le capital, pas à recréer de la place sur les cartes.

Un deuxième scénario, avec le même revenu mais une propriété de 520 000 $ et un solde de 400 000 $, ne laisse que 16 000 $ sous le plafond de 80 %. Les 45 000 $ ne rentrent pas. Il faut moins de dettes, plus d'équité, ou un autre produit.

Pénalité, frais et marge de crédit

Rompre un terme fermé avant l'échéance peut déclencher une pénalité. L'agence fédérale explique que le prêteur peut l'exiger si vous résiliez le contrat, changez de prêteur ou remboursez le prêt au complet. Le montant est habituellement le plus élevé entre trois mois d'intérêt et le différentiel de taux. Dans l'exemple publié par l'agence, un solde de 200 000 $ à 6 %, avec 36 mois restants et un taux affiché de 4 % pour un terme comparable, donne environ 3 000 $ pour trois mois d'intérêt et 12 000 $ de différentiel. C'est le 12 000 $ qui s'applique. Demandez le chiffre réel par écrit. N'utilisez pas cet exemple comme devis.

Si la pénalité dépasse plusieurs mois du surplus de cash-flow, attendre la fin du terme est souvent plus logique. Un renouvellement simple, sans retrait d'équité, n'est pas la même opération. Notre guide sur la lettre de renouvellement explique pourquoi il faut d'abord nommer la transaction. Les fonds de consolidation transforment presque toujours l'échéance en refinancement, avec test de résistance et, souvent, évaluation.

S'ajoutent les frais d'évaluation, de recherche de titre, d'assurance titre et d'actes. L'agence les liste parmi les coûts d'un emprunt sur la valeur nette. Aucun de ces montants n'apparaît dans le versement publicitaire. Soustrayez-les du surplus avant de conclure que le dossier « sauve » 1 235 $ par mois.

Une deuxième hypothèque ou une marge autonome peut éviter de briser le premier prêt. Le taux est généralement plus élevé que celui de la première, et vous portez deux paiements. La marge, si elle ne couvre que les intérêts, ne réduit pas le capital. Elle convient à un solde que vous pouvez rembourser vite, pas à une dette que vous comptez étaler vingt-cinq ans.

Quand ça ne vaut pas la peine

Le calcul échoue quand la pénalité et les frais mangent l'économie d'intérêt avant la prochaine échéance, ou quand les dettes sont trop petites pour justifier une nouvelle souscription, ou trop grandes pour entrer sous 80 %. Un solde de cartes de 4 000 $ se traite souvent plus simplement en le remboursant qu'en rouvrant tout le prêt.

Il échoue aussi sans plan pour les cartes une fois payées. La consolidation n'efface pas la limite de crédit. Si les comptes se remplissent à nouveau, le ménage porte le prêt plus élevé et les anciennes dettes. L'ATD, recalculé plus tard, se serre.

Réussir les ratios ne dit rien sur l'épicerie, la garde ou un mois de revenu irrégulier. Un versement plus bas peut masquer un budget déjà serré. Allonger l'amortissement sans rembourser les cartes coûte de l'intérêt deux fois: une fois sur le capital ajouté, une fois sur les années rendues au premier prêt.

Ce qu'il faut vérifier avant de décider

Dressez la liste des soldes, des taux et des versements réels, pas seulement des minimums. Faites évaluer la propriété ou partez d'une valeur que le prêteur acceptera. Calculez 80 % de cette valeur, soustrayez le solde, et voyez si les dettes rentrent. Calculez ensuite le versement au taux pressenti et au taux admissible. Comparez l'ATD avant et après, avec 3 % des soldes renouvelables d'un côté et zéro de l'autre.

Demandez la pénalité par écrit, plus les frais de clôture. Divisez ce total par le surplus mensuel. Si le délai de récupération dépasse le temps restant au terme, attendez l'échéance. Décidez à l'avance ce que devient le 1 235 $: versement hypothécaire plus élevé, remboursement forfaitaire, ou dépense. Sans cette règle, le surplus disparaît.

Fermez ou galez les cartes une fois payées, si le budget le permet, pour ne pas reconstruire le même ATD. Gardez une réserve: la maison est maintenant la garantie de dettes qui, avant, n'y touchaient pas.

Je compare le versement, le coût total, la pénalité et les ratios aux documents du dossier, plutôt qu'à un paiement unique plus bas. L'objectif est de voir si la consolidation tient parce que les intérêts baissent vraiment, ou seulement parce que le capital est étalé. Vous pouvez examiner un refinancement pour chiffrer ces scénarios avant de briser le terme. Une première conversation est gratuite et ne vous engage à rien.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.