Pénalités de remboursement anticipé: le calcul

La pénalité de remboursement anticipé n'est pas un tarif unique. Sur une hypothèque fermée, elle est habituellement le plus élevé entre trois mois d'intérêt sur la somme remboursée et le différentiel de taux d'intérêt, calculé avec le solde, les mois restants au terme et la paire de taux que le contrat retient. Le montant qui compte est celui que le prêteur met par écrit. Une calculatrice en ligne, ou un exemple fédéral, n'est pas un devis.

Ce qui déclenche vraiment la pénalité

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada dresse les faits générateurs. Le prêteur peut exiger la pénalité si vous versez plus que le montant additionnel autorisé, si vous résiliez le contrat, si vous transférez le prêt à un autre prêteur avant l'échéance, ou si vous remboursez le solde au complet avant la fin du terme, y compris à la vente. Les contrats parlent aussi de frais de paiement anticipé ou de frais de résiliation. Le nom change. Le mécanisme reste un coût pour sortir plus tôt que prévu.

Le type de prêt tranche d'abord. Une hypothèque ouverte se résilie sans cette pénalité. Une hypothèque fermée la déclenche en général. L'agence précise que les prêts ouverts portent souvent un taux plus élevé que les prêts fermés de terme comparable, et que les fermés limitent d'habitude le capital que vous pouvez ajouter chaque année. Avant de chiffrer trois mois d'intérêt, lisez si le contrat est ouvert ou fermé.

Ces règles de divulgation visent les institutions sous réglementation fédérale, comme une banque. Un prêteur provincial ou privé peut calculer autrement. La méthode utile est celle de votre convention.

Trois mois d'intérêt ou le différentiel

L'agence indique que la pénalité est habituellement le plus élevé entre trois mois d'intérêt sur la somme due et le différentiel de taux d'intérêt, le DTI. Elle ajoute que le prêteur retient en général le DTI si votre taux est supérieur au taux actuel et si vous avez signé le contrat depuis moins de cinq ans. Un écart de taux sans beaucoup de mois restants, ou beaucoup de mois restants sans écart, ne donnent pas le même résultat.

Trois mois d'intérêt se calculent sur le montant que vous remboursez par anticipation, pas sur le prêt original. À un taux annuel de 6 % sur un solde de 200 000 $, trois mois font 3 000 $. C'est le chiffre que l'agence publie dans son exemple. La formule est le solde, multiplié par le taux, multiplié par trois douzièmes. Elle ne dépend pas du taux comparable du marché.

Le DTI compare deux taux et le temps qu'il reste au terme. L'agence décrit le mécanisme ainsi: le prêteur calcule les intérêts encore dus au terme avec un premier taux, recommence avec un second, et retient la différence. Le premier taux peut être le taux affiché au moment de la signature, ou le taux actuel, parfois réduit, décrit au contrat. Le second peut être le taux affiché actuel pour un terme de durée semblable, ou ce même taux moins le rabais d'origine. Deux contrats qui parlent tous les deux de DTI ne font donc pas le même calcul.

L'agence le dit clairement: la méthode varie d'un prêteur à l'autre. Les banques sous réglementation fédérale tiennent une calculatrice en ligne. Elle estime. Elle ne remplace pas le contrat ni le relevé écrit.

Un exemple: le DTI l'emporte, puis l'inverse

L'exemple publié par l'agence suppose un solde de 200 000 $ à 6 %, avec 36 mois restants sur un terme de cinq ans, et un taux affiché de 4 % pour un terme de 36 mois chez le même prêteur. Trois mois d'intérêt donnent environ 3 000 $. Le DTI donne environ 12 000 $. C'est le 12 000 $ qui s'applique, plus d'éventuels frais d'administration. Ce n'est pas une offre. C'est l'illustration fédérale du mécanisme: l'écart de deux points, multiplié par trois années restantes, pèse plus lourd que un quart d'année d'intérêt.

Le même mécanisme bascule quand il reste peu de mois, ou quand l'écart de taux est mince. Prenons un taux contractuel illustratif de 4,50 %. Ce n'est pas une offre. Un ménage vend avec 10 mois restants, un solde de 340 000 $, et un taux affiché comparable de 4,25 % chez le prêteur. Trois mois d'intérêt font 340 000 $ fois 4,50 % fois trois douzièmes, soit 3 825 $. Le DTI simple fait 0,25 point de pourcentage fois 340 000 $ fois dix douzièmes, soit environ 708 $. Le plus élevé est 3 825 $. Ici, ce n'est plus le différentiel qui gagne. C'est le plancher des trois mois.

Les leviers sont le solde remboursé, l'écart entre les deux taux, et le temps restant. Un refinancement discuté deux ans avant l'échéance, alors que les taux affichés ont beaucoup baissé, ressemble à la première scène. Une vente à dix mois de l'échéance, avec des taux proches, ressemble à la seconde. Notre article sur le refinancement pour consolider des dettes traite la pénalité comme un coût à soustraire d'un surplus mensuel. Ici, l'enjeu est de voir lequel des deux calculs va réellement s'appliquer.

La paire de taux que le contrat choisit

Le 12 000 $ de l'exemple fédéral suppose un écart de deux points entre 6 % et 4 %. Si le prêteur part du taux affiché d'origine plutôt que du taux réduit du contrat, l'écart s'élargit. Si le second taux est le taux affiché actuel moins le rabais que vous aviez obtenu, l'écart s'élargit encore. Dans les deux cas le DTI monte, sans que votre versement ait changé. L'agence le signale: le calcul du DTI peut dépendre du taux décrit au contrat, et un taux plus bas que l'affiché s'appelle un taux réduit.

C'est pour cela qu'une estimation faite avec le taux que vous payez, contre le taux affiché d'aujourd'hui pour un terme voisin, peut sous-estimer la facture. Demandez quels deux taux le prêteur retient, où il les publie, et s'il arrondit les mois restants vers le terme comparable le plus proche. Un écart d'arrondi de quelques mois change le taux comparable, donc le DTI.

Le type de taux n'efface pas la règle du plus élevé. Un prêt à taux variable fermé peut quand même comparer trois mois d'intérêt et un différentiel. Quand le taux du contrat a suivi la baisse du marché, l'écart se resserre et les trois mois l'emportent plus souvent. Quand le contrat est fixe et que les taux affichés ont reculé, le DTI l'emporte plus souvent. La question propre à la sortie n'est pas le versement mensuel. C'est l'écart que le prêteur mesurera le jour de la quittance.

Privilèges, transfert et mixte-prolongation

Un privilège de remboursement anticipé est un montant, ou une hausse de versement, que le contrat autorise sans pénalité. L'agence indique que ces privilèges varient, qu'ils sont en général calculés par année, et que le montant non utilisé une année ne se reporte habituellement pas. S'en servir avant une résiliation réduit le solde sur lequel la pénalité sera calculée. Dans l'exemple fédéral, un forfait de 20 000 $ accepté juste avant la quittance ferait passer le solde à 180 000 $. Trois mois d'intérêt tomberaient à 2 700 $ et le DTI à 10 800 $. L'économie n'existe que si le prêteur autorise encore le privilège. L'agence prévient que certains limitent les paiements globaux lorsque la date de résiliation est proche.

Si vous vendez pour racheter, demandez si le prêt est transférable. L'agence décrit le transfert comme le fait d'emmener le taux et les conditions vers la nouvelle propriété, ce qui évite de résilier pour en ouvrir une autre. Une maison moins chère que le solde peut quand même laisser une pénalité sur la partie qui ne suit pas.

Une autre issue, chez le prêteur actuel, est le renouvellement anticipé dit mixte et prolongé. L'agence explique que cette option évite la pénalité de remboursement anticipé, moyennant parfois des frais d'administration. Le nouveau taux combine le taux restant et le taux du nouveau terme. Dans son illustration, un solde de 200 000 $ à 5,5 % avec 24 mois restants, mixé à 4 % sur le reste d'un nouveau terme de 60 mois, donne 4,6 % pendant 60 mois. Ce n'est pas gratuit: vous prolongez le terme et vous acceptez un taux qui n'est pas le taux affiché d'aujourd'hui. C'est souvent moins brutal qu'un DTI à cinq chiffres, et plus cher qu'attendre l'échéance.

S'ajoutent, selon l'agence, des frais d'administration, d'évaluation, de réinvestissement, de quittance et d'enregistrement, et parfois le remboursement d'une remise en argent reçue à l'origine. Ajoutez-les au plus élevé des deux calculs avant de conclure que briser le terme réduit l'intérêt. Attendre la fin du terme, que notre guide sur la lettre de renouvellement traite comme un point de comparaison, reste l'option qui annule la pénalité.

Ce qu'il faut faire écrire avant de briser le terme

Pour une institution sous réglementation fédérale, l'encadré informatif du contrat doit décrire les privilèges, les pénalités et les autres points importants. Le prêteur doit expliquer comment il calcule la pénalité et quels facteurs il utilise, dans un langage clair, simple et non trompeur. Les banques membres de l'Association des banquiers canadiens se sont aussi engagées, via un code de conduite décrit par l'agence, à fournir une calculatrice, un relevé annuel, un numéro sans frais, et une déclaration écrite une fois que vous confirmez le remboursement total ou partiel. Cette déclaration doit nommer le montant, la méthode, la durée de validité du chiffre, et les autres frais.

Avant de signer une vente, un refinancement ou un transfert, faites écrire quatre faits. Quel solde servira au calcul, après privilèges encore utilisables. Quels deux taux entreront dans le DTI, et où ils sont publiés. Combien de mois restants le prêteur retiendra. Quels frais s'ajoutent, y compris une remise à rembourser. Comparez ensuite ce total à trois issues: attendre l'échéance, transférer, ou mixer et prolonger.

Le travail utile n'est pas de deviner le marché. C'est de voir lequel des deux calculs s'applique, avec quelle paire de taux, et si le coût de sortir maintenant dépasse l'intérêt que vous pensez économiser. Vous pouvez faire examiner le contrat et la pénalité avant de briser le terme. Une première conversation est gratuite et ne vous engage à rien.

Certaines conditions peuvent s'appliquer. Sujet à changement sans préavis.